Kontakt

Fragen zu Nutzungsänderungen

Die für eine Nutzungs­än­derung eines Mietob­jekts erfor­der­lichen Unter­lagen können je nach Bundesland, Gemeinde und konkretem Nutzungs­zweck variieren. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig bei der zustän­digen Baube­hörde zu informieren.

Im Allge­meinen können folgende Unter­lagen benötigt werden:

  • Einrei­chungsplan: Dieser Plan zeigt die geplante Nutzung und die damit verbun­denen baulichen Verän­de­rungen detail­liert auf.

  • Baube­schreibung: Eine schrift­liche Beschreibung der geplanten Arbeiten und der neuen Nutzung.

  • Statik: Eine statische Berechnung, die die Tragfä­higkeit des Gebäudes für die neue Nutzung sicherstellt.

  • Brand­schutz­nachweis: Ein Nachweis, der die Einhaltung der brand­schutz­tech­ni­schen Anfor­de­rungen belegt.

  • Energie­ausweis: Ein aktueller Energie­ausweis des Gebäudes.

  • Geneh­mi­gungen anderer Behörden: Je nach Nutzungs­zweck können weitere Geneh­mi­gungen erfor­derlich sein, z.B. von der Feuerwehr, dem Gesund­heitsamt oder dem Denkmalschutz.

Zusätzlich können folgende Unter­lagen relevant sein:

  • Mietvertrag: Der bestehende Mietvertrag, um die Rechte und Pflichten der Vertrags­partner zu prüfen.

  • Eigen­tums­nachweis: Der Nachweis des Eigentums am Gebäude.

  • Grund­risse: Aktuelle Grund­risse des Gebäudes.

  • Fotos: Fotos vom aktuellen Zustand des Gebäudes.

Wichtige Aspekte bei der Nutzungsänderung:

  • Bauordnung: Die Bauordnung des jewei­ligen Bundes­landes regelt die zuläs­sigen Nutzungen und die erfor­der­lichen Genehmigungen.

  • Bebau­ungsplan: Der Bebau­ungsplan gibt Auskunft über die zuläs­sigen Nutzungen in einem bestimmten Gebiet.

  • Nachbar­recht: Die Rechte der Nachbarn sind zu berück­sich­tigen, insbe­sondere wenn die Nutzungs­än­derung zu einer Lärmbe­lä­stigung oder anderen Beein­träch­ti­gungen führen könnte.

  • Kosten: Die Kosten für eine Nutzungs­än­derung können erheblich sein und umfassen neben den Baukosten auch Archi­tek­ten­ho­norar, Gebühren für die Bauge­neh­migung und eventuell weitere Kosten.

Nur Archi­tekten, Innen­ar­chi­tekten oder Ingenieure, die in den Archi­tek­ten­listen der Bundes­länder einge­tragen und bauvor­la­ge­be­rechtigt sind, dürfen die Anträge einreichen.

In der Regel kann nur der Eigen­tümer einer Immobilie einen Antrag auf Nutzungs­än­derung stellen.

Der Grund dafür ist, dass der Eigen­tümer über die recht­lichen Verfü­gungs­rechte an der Immobilie verfügt. Er ist somit die Person, die die Nutzung der Immobilie offiziell ändern kann.

Ausnahmen:

  • Mietver­trag­liche Regelungen: In einigen Fällen können Mietver­träge bestimmte Regelungen enthalten, die dem Mieter unter bestimmten Voraus­set­zungen das Recht einräumen, eine Nutzungs­än­derung zu beantragen. Dies ist jedoch eher unüblich und bedarf einer genauen Prüfung des Mietvertrags.

  • Gesetz­liche Bestim­mungen: In einigen wenigen Fällen können auch Mieter unter bestimmten Voraus­set­zungen einen Antrag auf Nutzungs­än­derung stellen, wenn dies gesetzlich geregelt ist.

Warum ist der Eigen­tümer der richtige Ansprechpartner?

  • Eigen­tums­recht: Der Eigen­tümer hat das Recht, über seine Immobilie zu verfügen und deren Nutzung zu bestimmen.

  • Verant­wortung: Der Eigen­tümer trägt die Verant­wortung für die Einhaltung aller gesetz­lichen Bestim­mungen im Zusam­menhang mit der Nutzungsänderung.

  • Geneh­mi­gungs­ver­fahren: Die meisten Geneh­mi­gungs­ver­fahren für Nutzungs­än­de­rungen erfordern die Vorlage von Eigentumsnachweisen.

Wichtig:

  • Beratung: Es empfiehlt sich immer, vor der Antrag­stellung einen Rechts­anwalt oder Archi­tekten zu konsul­tieren, um alle recht­lichen Aspekte einer Nutzungs­än­derung zu klären.

  • Indivi­duelle Prüfung: Die konkrete Rechtslage kann je nach Bundesland und den indivi­du­ellen Umständen des Falls unter­schiedlich sein.

Zusam­men­fassend:

Obwohl es in Einzel­fällen Ausnahmen geben kann, ist der Eigen­tümer in der Regel diejenige Person, die einen Antrag auf Nutzungs­än­derung stellen kann.

Es gibt drei Möglichkeiten:

Entweder haben Eigen­tümer oder Verwalter diese Unter­lagen, oder die Pläne liegen im Bauarchiv.

Wenn tatsächlich rein gar nichts vorhanden ist, geht um ein Aufmass des Gebäudes oder der Einheit kein Weg vorbei.

Die Beschaffung von Archiv­un­ter­lagen für ein Gebäude, die für einen Nutzungs­än­de­rungs­antrag benötigt werden, kann je nach Alter des Gebäudes und der jewei­ligen Behörde unter­schiedlich gestaltet sein. Hier sind einige mögliche Quellen, die Sie kontak­tieren können:

1. Bauaufsichtsbehörde

  • Die erste Anlauf­stelle: Die Bauauf­sichts­be­hörde ist in der Regel die zentrale Stelle für alle baulichen Verän­de­rungen. Sie verfügt über ein Archiv, in dem Baupläne, Bauge­neh­mi­gungen und andere relevante Unter­lagen aufbe­wahrt werden.
  • Antrag stellen: Sie sollten einen schrift­lichen Antrag stellen und genau angeben, welche Unter­lagen Sie benötigen.
  • Gebühren: In der Regel fallen für die Einsicht­nahme und die Erstellung von Kopien Gebühren an.

2. Stadtarchiv

  • Ältere Unter­lagen: Das Stadt­archiv bewahrt häufig ältere Baupläne und histo­rische Dokumente auf.
  • Spezia­li­sierte Suche: Die Mitar­beiter des Stadt­ar­chivs sind in der Regel auf die Suche nach histo­ri­schen Unter­lagen spezia­li­siert und können Ihnen bei Ihrer Recherche helfen.
  • Zugangs­be­stim­mungen: Die Zugangs­be­din­gungen können je nach Archiv variieren. Infor­mieren Sie sich im Vorfeld über die Öffnungs­zeiten und die erfor­der­lichen Unterlagen.

3. Grundbuchamt

  • Eigen­tums­ver­hält­nisse: Das Grund­buchamt kann Auskunft über die Eigen­tums­ver­hält­nisse und eventuell vorhandene Baulasten geben.
  • Histo­rische Daten: In einigen Fällen können auch ältere Grund­buch­auszüge Hinweise auf frühere Nutzungen des Gebäudes enthalten.

4. Vermessungsamt

  • Lagepläne: Das Vermes­sungsamt verfügt über aktuelle und histo­rische Lagepläne, die für die Planung einer Nutzungs­än­derung hilfreich sein können.

5. Alteingesessene Bewohner oder Unternehmen

  • Lokales Wissen: Altein­ge­sessene Bewohner oder Unter­nehmen, die sich lange in der Nähe des Gebäudes befinden, könnten über die Nutzungs­ge­schichte des Gebäudes Bescheid wissen.

6. Architekturbüros

  • Frühere Planer: Wenn Sie den Namen des Archi­tekten oder des Büros kennen, das die ursprüng­lichen Pläne erstellt hat, können Sie versuchen, dort nach Unter­lagen zu fragen.

7. Bauunternehmen

  • Renovie­rungs­ar­beiten: Wenn in der Vergan­genheit größere Renovie­rungs­ar­beiten an dem Gebäude durch­ge­führt wurden, könnten die entspre­chenden Bauun­ter­nehmen über Unter­lagen verfügen.

Tipps für die Suche:

  • Genau­igkeit: Geben Sie bei Ihrer Anfrage möglichst genaue Angaben zum Gebäude (Adresse, Baujahr, frühere Nutzung) an.
  • Zeitlicher Aufwand: Die Suche nach Archiv­un­ter­lagen kann zeitauf­wendig sein. Planen Sie ausrei­chend Zeit ein.
  • Kosten: Infor­mieren Sie sich im Vorfeld über die anfal­lenden Kosten für die Einsicht­nahme und die Erstellung von Kopien.
  • Digita­li­sierung: Einige Archive bieten die Möglichkeit, Unter­lagen digital zu erhalten.

Wichtiger Hinweis: Die Verfüg­barkeit von Archiv­un­ter­lagen hängt von verschie­denen Faktoren ab, wie z.B. dem Alter des Gebäudes, der Sorgfalt bei der Aufbe­wahrung und den gesetz­lichen Bestimmungen.

Zusätz­liche Hinweise:

  • Baulasten: Prüfen Sie, ob auf dem Grund­stück Baulasten einge­tragen sind, die die Nutzung einschränken könnten.
  • Denkmal­schutz: Wenn das Gebäude unter Denkmal­schutz steht, sind besondere Vorschriften zu beachten.
  • Bebau­ungsplan: Der Bebau­ungsplan gibt Auskunft über die zuläs­sigen Nutzungen in einem bestimmten Gebiet.

Brand­schutz bei Nutzungs­än­derung bezieht sich auf die Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, um sicher­zu­stellen, dass ein Gebäude auch nach einer Änderung seiner Nutzung den geltenden brand­schutz­tech­ni­schen Anfor­de­rungen entspricht. Diese Änderungen können beispiels­weise von einem Wohnhaus in ein Büroge­bäude, von einem Laden­lokal in eine Wohnung oder von einer Produk­ti­ons­halle in ein Lager umfassen.

Warum ist Brand­schutz bei Nutzungs­än­derung so wichtig?

  • Änderung des Risiko­profils: Jede Nutzungs­än­derung bringt in der Regel ein neues Brand­ri­si­ko­profil mit sich. So sind beispiels­weise die Anfor­de­rungen an den Brand­schutz in einem Büroge­bäude anders als in einer Produktionshalle.
  • Schutz von Menschen und Sachwerten: Ziel des Brand­schutzes ist es, Menschen­leben zu schützen, Sachschäden zu minimieren und die Ausbreitung von Bränden zu verhindern.
  • Gesetz­liche Vorschriften: Die Bauord­nungen der Bundes­länder enthalten detail­lierte Vorschriften zum Brand­schutz, die bei jeder Nutzungs­än­derung zu beachten sind.

Welche Aspekte müssen bei einer Nutzungs­än­derung beachtet werden?

  • Bauliche Maßnahmen:
    • Trenn­wände: Mögli­cher­weise müssen neue Trenn­wände einge­zogen werden, um Brand­ab­schnitte zu bilden.
    • Türen: Türen müssen den Anfor­de­rungen an den Rauch- und Feuer­schutz entsprechen.
    • Fluchtwege: Die Fluchtwege müssen ausrei­chend breit und sicher sein.
    • Brand­mel­de­an­lagen: Die Brand­mel­de­anlage muss gegebe­nen­falls angepasst oder erweitert werden.
    • Lüftungs­an­lagen: Die Lüftungs­anlage muss so gestaltet sein, dass sie die Ausbreitung von Rauch und Feuer nicht begünstigt.
  • Nutzungs­an­for­de­rungen:
    • Belegung: Die Anzahl der Personen, die sich gleich­zeitig in den Räumen aufhalten dürfen, ist begrenzt.
    • Brandlast: Die Brandlast, d.h. die Menge an brenn­barem Material in einem Raum, muss berück­sichtigt werden.
    • Betrieb­liche Maßnahmen: Es müssen geeignete betrieb­liche Maßnahmen ergriffen werden, um Brände zu verhindern und im Brandfall richtig zu handeln.

Wer ist für den Brand­schutz bei Nutzungs­än­derung zuständig?

  • Bauherr: Der Bauherr ist in der Regel für die Einhaltung der brand­schutz­tech­ni­schen Anfor­de­rungen verantwortlich.
  • Planer: Ein quali­fi­zierter Planer muss die erfor­der­lichen Berech­nungen und Nachweise erstellen.
  • Sachver­stän­diger: Ein Sachver­stän­diger kann bei komplexen Frage­stel­lungen hinzu­ge­zogen werden.

Wie läuft ein Verfahren zur Nutzungs­än­derung ab?

  • Antrag­stellung: Der Bauherr stellt bei der zustän­digen Bauauf­sichts­be­hörde einen Antrag auf Nutzungsänderung.
  • Prüfung: Die Bauauf­sichts­be­hörde prüft den Antrag und die einge­reichten Unterlagen.
  • Geneh­migung: Wenn alle Anfor­de­rungen erfüllt sind, erteilt die Bauauf­sichts­be­hörde die Genehmigung.

Fazit

Eine Nutzungs­än­derung erfordert eine sorgfältige Prüfung der brand­schutz­tech­ni­schen Anfor­de­rungen. Um sicher­zu­stellen, dass alle Vorschriften einge­halten werden, ist es ratsam, sich frühzeitig von einem Fachmann beraten zu lassen.

Die Dauer eines Geneh­mi­gungs­ver­fahrens für eine Nutzungs­än­derung ist stark variabel und hängt von verschie­denen Faktoren ab:

  • Komple­xität der Änderung: Je umfang­reicher und komplexer die geplante Nutzungs­än­derung ist, desto mehr Zeit benötigt die Prüfung.
  • Ausla­stung der Baube­hörde: Die Bearbei­tungs­dauer kann sich verzögern, wenn die Baube­hörde stark ausge­lastet ist.
  • Erfor­der­liche Gutachten: Sind zusätz­liche Gutachten (z.B. Statik, Brand­schutz) notwendig, verlängert sich die Bearbeitungszeit.
  • Einholung von Stellung­nahmen: Müssen Stellung­nahmen anderer Behörden eingeholt werden, kann dies ebenfalls die Dauer beeinflussen.
  • Gesetz­liche Fristen: In einigen Fällen gibt es gesetzlich festge­legte Fristen für die Bearbeitung von Bauanträgen.

Generell kann man sagen:

  • Einige Wochen bis Monate: In vielen Fällen dauert es einige Wochen bis Monate, bis über einen Antrag auf Nutzungs­än­derung entschieden wird.
  • Ausnahmen: Es gibt auch Fälle, in denen das Verfahren bis zu einem Jahr oder länger dauern kann.
Gerne beant­worten wir weitere Fragen

© 2024 | Regina Middenhoff

Impressum | Datenschutzerklärung

Xing Instagram X-twitter

Dipl.-Ing. (FH) Innenarchitektin Regina Midderhoff
Heilbronner Weg 22 | 28215 Bremen

Telefon: 0421 222 40 84

E-Mail: info@midderhoff.eu

Ich freue mich auf Ihre Anfrage. Schreiben Sie mir, rufen Sie an oder nutzen Sie das Kontaktformular. Gerne rufe ich Sie zurück, wenn Sie Ihre Telefonnummer hinterlassen: